国策视点2022年第三季度天津市商品房市场分析

  7月28日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济发展形势，部署下半年经济工作，审议《关于十九届中央第九轮巡视情况的综合报告》。会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

  2、《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（部分）

  为支持居民改善住房条件，2022年9月30日，国家税务局根据《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2022年第30号）规定，现将有关征管事项公告如下：

  （1）在2022年10月1日至2023年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。

  （2）对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

  （3）9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。合乎条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

  通知精确指出，合乎条件的城市是指：对于2022年6-8月份新建商品房销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求。此类城市普遍属当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或维持的时间过长的城市。

  其次，此次下调主要是针对房地产市场疲软的城市，此次央行明确了房价过冷的城市能够应用这项工具，即2022年6-8月份新建商品房销售价格环比、同比均连续下降的城市；最后此次下调属于阶段性的调整政策，政策明确，各地可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。但从政策基调看，其实是在下调的导向，目的是减少居民利息支出、更好地支持刚性住房需求。

  3、天津市场政策方面部分（备注：为节省篇幅，如您需要更进一步的详细内容，请联系我司）

  2022年9月16日，天津发布《市住房城乡建设委等7部门关于加强完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》。

  为贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持刚性和改善性住房需求，经市人民政府同意，现将有关政策通知如下：

  （1）扩大保障性租赁住房供给，解决合乎条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。用好国家奖补政策，支持新建、改建、盘活租赁住房，落实本市关于保障性租赁住房土地、金融、财税、公共服务等配套支持政策，加强年度用地计划和建设规划管理，加快保障性租赁住房建设，加强监督管理，促进供需适配。全力发展长租房市场，引导住房租赁企业结合市场需求扩大房源供给，稳定住房租金水平，满足多元化的住房需求。

  （2）支持新市民合理购房需求。非本市户籍且在本市就业的新市民、大学毕业生，持连续缴纳6个月及以上的社会保险或个人所得税证明可在本市购买1套住房，滨海新区仍执行原购房套数政策。

  （1）对有60岁及以上成员的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可凭居民家庭户口簿在本市原住房限购政策基础上再购买1套住房。

  （2）居民家庭将自有的1套住房通过本市保障性租赁住房发展平台筹集用作保障性租赁住房，且租期不少于5年的，可在原住房限购政策基础上再购买1套住房。

  （1）优化住房贷款首付比例。无个人购房贷款记录且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，首付款比例最低为30%。已结清购房贷款且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，按首套房贷款政策执行。居民家庭申请商业性个人住房贷款购买第二套住房的，首付款比例最低为40%。

  （2）落实国家房贷利率优惠政策。对于贷款购买普通住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限执行不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限执行不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。国家另有规定的，按照最新政策执行。

  （1）实施阶段性土地出让支持政策，凡在2023年12月31日前新出让的经营性房地产用地，土地出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。

  （2）加大税收支持，降低房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率，开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率按3%确定；其他开发项目，计税毛利率按15%执行。

  （3）滨海新区人民政府于2022-08-22发布信息公开部分（备注：为节省篇幅，如您需要更进一步的详细内容，请联系我司）

  为全面贯彻天津市第十二次党代会精神，落实市委关于构建“津城”“滨城”双城发展格局的重大决策、市人大常委会《关于促进和保障构建“津城”“滨城”双城发展格局的决定》和市人民政府《关于支持“滨城”建设的若干政策措施》（津政发〔2022〕11号），发挥滨海新区战略引领作用，结合实际，制定本方案。

  鼓励高校毕业生和在校生在“滨城”落户。合乎条件的本市范围内全日制高职及以上院校的毕业生、在校生，由本人提出申请，可在滨海新区落户。支持其配偶、未成年子女、直系亲属通过投靠方式落户。

  （1）在我市居住的非本市户籍居民可凭有效居住证申请滨海新区购房资格，享受本市市民同等购房待遇。所购房屋转让时，需取得不动产权登记证满一年后方可交易。

  （2）加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系，积极地推进保障性住房建设，为来新区创业的新市民、青年人提供住房保障。

  （3）积极争取购房金融支持，鼓励新区金融机构加大个人住房按揭贷款投放，对合理购房贷款给予贷款利率优惠。（责任单位：区住房建设委、区金融局）

  争取将海域使用金地方留成部分（70%）返还新区。其中，海域使用金50%部分，研究调整海域使用金入库级次，将该部分收入直接缴入新区国库；在调整级次前，市财政通过转移支付将海域使用金50%部分拨付新区；海域使用金20%部分，纳入市规划和自然资源局部门预算，由新区向市规划和自然资源局提出项目资金申请，用于新区海洋海域方面支出。2020年以来，应拨未拨新区的海域使用金50%部分，力争纳入以后年度预算统筹考虑，由市财政通过结算方式补助新区。

  加快城市老旧空间复兴和品质提升。构建完善城市更新全生命周期管理的政策体系，成本核算、土地规划等方面的差异化政策。结合新区城市更新特点，在城市更新模式、房屋征拆政策、拆建比指标等方面给予支持，并纳入全国城市更新试点。

  通过与2021与2022年第三季度成交的对比能够准确的看出，2022年三季度房地产市场整体交易量及成交金额、成交均价都有不同幅度的下降。成交均价仅有微微下降，而成交量和金额方面下降幅度均高于30%，下降幅度较大。

  通过对2022年第三季度各月份天津市商品房成交情况能够准确的看出7月份成交量及成交总金额方面数量最高，进入8月份至9月份，都在小幅度的下降；相反，在成交均价方面7月份成交均价最低，9月成交均价略高于7月，基本处于持平状态，再观8月份成交均价却为三季度最高。

  通过对2022年第三季度天津市商品房成交量分析能够准确的看出津南、东丽及北辰区交易量明显高于其他区域，成为大家的优选区域且东丽区成交连达到了天津整体区域的峰值；通过成交均价示意图能够准确的看出远郊区县和环城四区的成交价格更贴近于天津市整体均价，市内六区虽成交量远低于其他各个区域，但成交均价仍远高于其他各区域；成交总金额方面能看出西青区整体交易金额最高，东丽区相继排位第二。

  通过对2022年第三季度滨海新区商品住宅成交量分析能够准确的看出中新生态城交易量明显高于其他板块，近年来随着天津市的政策开放，滨海新区人才引进有了明显的成果，而且生态城是近几年来新兴板块，更多的年轻人安家落户在中心生态城内，因此近几年中心生态城的商品房成交量及成交价格等各方面都较为可观。

  ④滨海新区商品房成交情况详见上述滨海新区商品住宅成交分析，此处仅以重点板块做分析：

  通过对2022年第三季度滨海新区商品住宅成交量分析能够准确的看出中新生态城交易量明显高于其他板块，近年来随着天津市的政策开放，滨海新区人才引进有了明显的成果，而且生态城是近几年来新兴板块，更多的年轻人安家落户在中心生态城内，因此近几年中心生态城的商品房成交量及成交价格等各方面都较为可观。

  2022年7-8月二手房合计成交面积187.27万平方米，同比下降7.39%；合计成交套数共计21618套，同比下降8.63%；合计成交金额356.53亿元同比下降9.58%；；成交均价19037元/㎡同比下降2.31%；通过目前所获取的二手房的成交数据可以看出，2022年7-8月二手房市场成交量及成交金额分析均有了不同幅度的下滑，详见以下图示。

  自进入2022年第三季度以来，天津市新建商品房整体均处于下行状态，成交量及成交总金额均、成交均价方面都有不同幅度的下降；单独从7-9月份这三个月的数据分析来看，成交均价基本持平，没发生波动，成交量方面七八月基本持平，9月份由于疫情影响，天津市内多处片区处于静默状态，不论是房地产市场还是日常的生活都收到了极大的影响，因此能明显看出9月份的成交量低于7-8月的成交量。

  近期在“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位，支持刚性和改善性住房需求总基调下，2022年9月16日，天津发布《市住房城乡建设委等7部门关于加强完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》，这一政策的发布刺激着天津的房地产市场活跃度，

  再加上央行降息提振市场信心，房地产金融监督管理将继续强化，以稳杠杆为主，强调房地产行业在经济上的重要性，会更加刺激房地产市场活跃度。随着各种政策的陆续落地，接下来天津的房地产市场有一定的概率会掀起一波小高潮，预测在第四季度在成交量方面都会略有增长。

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